Abrechnung (Objekt)
Auf dieser Seite finden Sie eine detaillierte Erklärung aller Felder und möglichen Einstellungen im Reiter „Abrechnung“ eines Objekts.
Aufteilung der Betriebskosten
Bei der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung werden die Kosten gemäß der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) § 7 anteilig nach Verbrauch und nach Wohnfläche auf die Mieter umgelegt. Dadurch wird sowohl der tatsächliche Energieverbrauch als auch die Größe der jeweiligen Einheit berücksichtigt. Warmwasser und Heizung können dabei unterschiedlich umgelegt werden.
Wird das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994 erfüllt?
Diese Frage ist mit „Ja“ zu beantworten, wenn das Gebäude die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994 erfüllt.
Gebäude, deren Bauantrag vor dem 16.08.1994 eingereicht wurde und die seitdem nicht energetisch saniert wurden, erfüllen die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994 wahrscheinlich nicht. Gebäude, deren Bauantrag nach dem 16.08.1994 eingereicht wurde oder die nach diesem Datum umfangreich energetisch saniert wurden, erfüllen das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung wahrscheinlich. Eine verlässliche Einschätzung kann jedoch nur durch einen Fachmann, zum Beispiel einen Energieberater, erfolgen.
Sind die freiliegenden Strangleitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt?
Diese Frage ist mit „Ja“ zu beantworten, wenn der überwiegende Teil Ihrer Heizungsrohre gedämmt ist.
Es kann wahrscheinlich davon ausgegangen werden, dass dies der Fall ist, wenn mehr als 50 % der Rohre gedämmt sind. Im Zweifelsfall sollten Sie einen Fachmann, zum Beispiel einen Energieberater oder Ihren Heizungsbauer, kontaktieren.
verpflichtende 30:70-Aufteilung
Eine verpflichtende 30:70-Aufteilung (30 % nach Fläche, 70 % nach Verbrauch) ist in der Heizkostenverordnung § 7 Absatz 1 Satz 2 geregelt und gilt, wenn alle folgenden Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind:
Das Gebäude erfüllt nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994.
Das Gebäude wird mit Öl oder Gas beheizt.
Die Heizungsleitungen sind überwiegend ungedämmt und frei liegend.
In diesem Fall gibt Immodio die Aufteilung des Verbrauchsanteils der Heizung vor. Diese kann nicht manuell angepasst werden.
Aufteilung über Schieberegler
In Immodio können Sie auf Objektebene über die Schieberegler den Verbrauchsanteil und den Flächenanteil innerhalb der gesetzlichen Vorgaben festlegen. Dabei lassen sich unterschiedliche Einstellungen für den Warmwasseranteil und den Heizungsanteil vornehmen.
Nach der HeizkostenV § 7 müssen mindestens 50 % und höchstens 70 % der Kosten nach Verbrauch abgerechnet werden, der restliche Anteil (30 % bis 50 %) wird nach Wohnfläche verteilt.
In der Praxis gilt eine Verteilung von 70 % Verbrauch und 30 % Fläche als üblich und ist in Immodio als Standardwert voreingestellt.
Individuelle Verteilerschlüssel
In der Immodio Betriebskostenabrechnung können Sie Kosten standardmäßig nach den Verteilerschlüsseln Verbrauch, Fläche oder Einheiten umlegen. Zusätzlich haben Sie hier die Möglichkeit, objektspezifische Verteilerschlüssel anzulegen. So gehen Sie vor:
Klicken Sie auf „+ Neuen Verteilerschlüssel anlegen“.
Geben Sie eine Beschreibung für den Verteilerschlüssel ein.
Tragen Sie für jede Einheit den gewünschten Anteil ein.
Immodio berechnet automatisch den Gesamtanteil.
Klicken Sie auf „Anlegen“, um den Verteilerschlüssel zu speichern.
Betriebskosten sind gemäß § 556a BGB grundsätzlich nach der Wohnfläche umzulegen, sofern im Mietvertrag keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde. Die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten muss hingegen nach § 7 HeizkostenV vorrangig auf Basis des tatsächlichen Verbrauchs erfolgen. Immodio empfiehlt die Verwendung individueller Verteilerschlüssel nur, wenn diese entsprechend mit den Mietern ausdrücklich vereinbart wurden.
DATEV Kostenstelle
Unter „DATEV Kostenstelle“ können Sie die Kostenstellen für das Objekt und die darunter liegenden Einheiten anpassen. Immodio belegt die Kostenstellen bereits mit Standardwerten vor – eine korrekte Verbuchung auf Objekt- und Einheitenebene ist damit direkt sichergestellt. Sie können die Kostenstellen jederzeit individuell anpassen. So gehen Sie vor:
Kostenstelle des Objekts anpassen: Geben Sie im Feld Kostenstelle Objekt die gewünschte Kostenstellen-Nummer ein (z. B.
2.000). Diese Nummer repräsentiert das Objekt als Ganzes in DATEV.Kostenstellen der Einheiten anpassen: Für jede Einheit des Objekts (z. B. EG, 1. OG) erscheint ein separates Eingabefeld. Tragen Sie hier jeweils die zugehörige Kostenstellen-Nummer ein (z. B.
2.001für EG,2.002für 1. OG).Klicken Sie auf „Speichern“, um die Änderungen zu speichern.
Eine Kostenstelle dient in der Buchhaltung dazu, Einnahmen und Ausgaben eindeutig einem bestimmten Bereich zuzuordnen, in der Immobilienverwaltung also einem Objekt oder einer Einheit. Dadurch ermöglichen Sie Ihrem Steuerberater eine saubere und transparente Auswertung in DATEV Vermietung und Verpachtung und behalten den Überblick darüber, wo Kosten und Erlöse entstanden sind. Weitere Informationen zur Vergabe von Kostenstellen in DATEV finden Sie hier: https://help-center.apps.datev.de/documents/9304186
Finanzdaten Finanzierung
Unter „Finanzdaten & Finanzierung“ verwalten Sie die Kapitalstruktur Ihrer Objekte zentral und effizient. Sie erfassen Eigenkapital, Darlehen und Konditionen präzise und behalten so jederzeit den Überblick über Ihre Finanzierungskennzahlen. Darüber hinaus ist die vollständige Erfassung dieser Daten essenziell für eine korrekte Buchung.
Um eine neue Finanzierung zu erfassen, gehen Sie wie folgt vor:
Eigenkapital eintragen Geben Sie zunächst im Feld „Eigenkapital“ das für das Objekt eingesetzte Eigenkapital an.
Darlehen hinzufügen Klicken Sie auf „+ Neues Darlehen hinzufügen“, um ein weiteres Darlehen zu erfassen. Sie können dabei beliebig viele Darlehen erfassen.
Darlehensdaten erfassen Tragen Sie anschließend die relevanten Angaben ein:
Beschreibung: Eindeutige Bezeichnung des Darlehens (z. B. Bankname wie „KfW-Förderkredit“)
Darlehensbetrag: Gesamthöhe des aufgenommenen Kredits
Zinssatz: Vereinbarter effektiver Jahreszins laut Kreditvertrag
Anfängliche Tilgungsrate: Die anfänglich vereinbarte Tilgungsrate gemäß Kreditvertrag.
Zinsbindung: Enddatum der vereinbarten Zinsbindung laut Kreditvertrag
Speichern: Klicken Sie auf „Speichern“, um das Darlehen zu übernehmen.
Die strukturierte Erfassung Ihrer Finanzierungen in Immodio unterstützt Sie dabei, die wirtschaftliche Entwicklung Ihrer Immobilien langfristig zu steuern und zu optimieren.
Finanzdaten Objekt
Unter „Finanzdaten Objekt“ erfassen Sie alle kaufrelevanten Finanzdaten Ihres Objekts. Diese Angaben bilden die wesentliche Grundlage für die steuerliche Ermittlung der Anschaffungskosten sowie die daraus resultierende Absetzung für Abnutzung (AfA). Durch die präzise Erfassung der Anschaffungsnebenkosten stellen Sie sicher, dass das Abschreibungspotenzial Ihrer Immobilie vollständig ausgeschöpft wird. Die erforderlichen Daten entnehmen Sie primär Ihrem notariellen Kaufvertrag, den Rechnungen von Notar und Grundbuchamt sowie dem Grunderwerbsteuerbescheid und der Maklerrechnung.
Kaufpreis
Geben Sie hier den gesamten Kaufpreis des Objekts laut Kaufvertrag an.
Kaufdatum
Geben Sie hier das Datum des Übergangs von Nutzen und Lasten an (meist nach Kaufpreiszahlung). Dieses Datum ist steuerrechtlich entscheidend für den Beginn der AfA-Berechtigung und die Zurechnung der Einkünfte.
Baujahr
Geben Sie hier das Jahr an, in dem das Gebäude fertiggestellt wurde. Den Wert finden Sie im Kaufvertrag, Grundbuchauszug oder Energieausweis. Das Baujahr beeinflusst den anzuwendenden AfA-Satz.
davon Grundstücksanteil
Geben Sie hier den auf das Grundstück entfallenden Anteil des Kaufpreises an. Da Grundstücke steuerlich nicht abschreibungsfähig sind, wird dieser Anteil von der AfA-Bemessungsgrundlage ausgeschlossen. Sollte im Kaufvertrag keine explizite Aufteilung des Kaufpreises vorliegen, empfiehlt sich die Ermittlung durch ein fundiertes Fachgutachten. Über unseren Partner kaufpreis-aufteilung.com* können Sie rechtssichere Gutachten unkompliziert anfordern und eine unverbindliche Erstberatung in Anspruch nehmen. Weitere Informationen finden Sie hier.*
davon Gebäudeanteil
Geben Sie hier den auf das Gebäude entfallenden Anteil des Kaufpreises an. Dieser Betrag ist die Bemessungsgrundlage für die jährliche Gebäude-AfA. Sollte im Kaufvertrag keine explizite Aufteilung des Kaufpreises vorliegen, empfiehlt sich die Ermittlung durch ein fundiertes Fachgutachten. Über unseren Partner kaufpreis-aufteilung.com* können Sie rechtssichere Gutachten unkompliziert anfordern und eine unverbindliche Erstberatung in Anspruch nehmen. Ein professioneller Nachweis optimiert Ihre steuerliche Basis und schützt Sie vor Risiken: Bitte beachten Sie, dass eine pauschale oder zu hohe Anrechnung auf den Gebäudeanteil ohne entsprechende Dokumentation bei einer Finanzprüfung häufig beanstandet wird. Weitere Informationen finden Sie hier.*
AfA Gebäude
Die steuerliche Abschreibung (AfA) orientiert sich am Fertigstellungsjahr Ihrer Immobilie: Während für Altbauten vor 1925 ein Satz von 2,5 % gilt, werden Gebäude mit Baujahr zwischen 1925 und 2022 regulär mit 2,0 % abgeschrieben. Für Neubauten ab 2023 profitieren Sie von einem erhöhten Satz von 3,0 %. Über unseren Partner nutzungsdauer.com* können Sie ein Gutachten zur Verkürzung der tatsächlichen Nutzungsdauer erstellen lassen, um Ihren AfA-Satz rechtssicher zu erhöhen. Profitieren Sie von einer höheren Steuerersparnis und optimieren Sie die Liquidität Ihrer Immobilie. Weitere Infos finden Sie hier.*
AfA Art
Wählen Sie hier die Methode der Abschreibung. Während im Regelfall die lineare AfA angewendet wird, ist für neu errichtete oder neu erworbene Wohngebäude mit Baubeginn zwischen April 2024 und September 2029 eine degressive AfA in Höhe von jährlich 5 % zulässig.
davon mitveräußerte bewegliche Gegenstände
Geben Sie hier den Kaufpreisanteil für mitveräußerte bewegliche Wirtschaftsgüter (z. B. Einbauküche oder Möbel) an. Da diese nicht zur Gebäudesubstanz zählen, werden sie über einen deutlich kürzeren Zeitraum abgeschrieben, was Ihre Steuerlast schneller senkt. Ein separater Ausweis im Kaufvertrag kann zudem die Grunderwerbsteuer reduzieren, sofern die Werte marktgerecht angesetzt sind.
AfA bewegliche Gegenstände
Geben Sie hier den jährlichen Abschreibungsbetrag für die mitveräußerten beweglichen Gegenstände in Euro an. Dieser wird getrennt vom Gebäude als Werbungskosten angesetzt.
AfA Dauer
Weitere Informationen folgen hier in Kürze.
Notarkosten
Geben Sie hier die gesamten Notarkosten beim Erwerb laut Notarrechnung an.
Anteil Notar Grundschuldbestellung
Geben Sie hier den Teil der Notarkosten an, der auf die Grundschuldbestellung (Eintragung der Grundschuld) entfällt. Achten Sie auf eine separate Ausweisung in der Notarrechnung. Dieser Anteil ist sofort als Werbungskosten abzugsfähig und darf nicht aktiviert werden.
Maklerkosten
Geben Sie hier die beim Erwerb gezahlte Maklerprovision laut Maklerrechnung an. Diese zählt zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage.
Grundbuchamtskosten
Geben Sie hier die Kosten für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch laut Grundbuchamtsrechnung an. Diese zählen zu den Anschaffungsnebenkosten und werden über die AfA berücksichtigt.
Anteil Grundbuchamtskosten Grundschuldbestellung
Geben Sie hier den auf die Grundschuldbestellung entfallenden Teil der Grundbuchamtskosten an. Achten Sie auf eine separate Ausweisung in der Rechnung. Wie beim Notar ist dieser Anteil sofort als Werbungskosten abzugsfähig.
Grunderwerbsteuer
Geben Sie hier die beim Kauf angefallene Grunderwerbsteuer laut Grunderwerbsteuerbescheid des Finanzamts an. Diese zählt zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage.
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