Möblierter Wohnraum

Was muss bei der Vermietung von Möbliertem Wohnraum beachtet werden ?

Nach gängiger Rechtsprechung wird dann von "möbliertem Wohnraum" gesprochen, wenn der Vermieter mehr als die Hälfte der für die Haushaltsführung notwendigen Einrichtungsgegenstände bereitstellt, die den Nutzwert der Mietsache für den Mieter erhöhen.

Möblierter Wohnraum liegt vor, wenn der Vermieter laut Mietvertrag eine Vereinbarung getroffen ist, den Mietraum vollständig oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten ("Möblierung" wurde vereinbart). Dabei ist nicht die tatsächliche Möblierung ausschlaggebend, sondern vielmehr die vertragliche Vereinbarung. Selbst wenn der Mieter die vom Vermieter bereitgestellten Möbel ohne dessen Zustimmung entfernt und durch eigene ersetzt, wird der Wohnraum weiterhin als „möbliert“ betrachtet, sofern die Möblierung vertragsgemäß vorgesehen war.

Um Missverständnisse oder spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollten, alle bereitgestellten Möbel im Mietvertrag klar aufgelistet werden. In Immodio können Sie dies direkt in diesem Schritt tun. Die eingegebene Ausstattung wird automatisch für die Einheit übernommen.

Für eine rechtssichere Übergabe empfehlen wir zusätzlich das Immodio-Übergabeprotokoll. Damit dokumentieren Sie den Zustand der hinterlgeten Möbel übersichtlich und nachvollziehbar.

Möbel

Wenn Sie Ihre Wohnung als „möbliert“ anbieten möchten, sollten wesentliche Möbelstücke vorhanden sein, um den Nutzwert für den Mieter zu steigern. Dazu zählen:

• Bett oder Schlafosfa

• Regale / Sideboards / Komoden

• Tische und Stühle

• Sofas und Sessel

• Gaderoben

• Lampen und Beleuchtungseinrichtungen

• Teppiche

• Küche

• Waschmaschine und / oder Trockner

Instandhaltung und Instandsetzung

• Der Vermieter muss die vereinbarte Möblierung vollständig und funktionsfähig bereitstellen.

• Die Möbel müssen während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchsfähigen Zustand bleiben.

• Schäden oder Defekte, die nicht auf unsachgemäßen Gebrauch durch den Mieter zurückzuführen sind, müssen vom Vermieter auf eigene Kosten behoben werden.

Die Instandhaltungspflicht für die Einrichtungsgegenstände kann nicht rechtswirksam auf die Mieter abgewälzt werden. Zusatzklauseln, die den Wohnraummieter zur Reparatur von Mobiliar verpflichten sollen, sind wahrscheinlich allgemeiner Rechtsmeinung unwirksam.

Als Vermieter können Sie Reparaturkosten, die als Erhaltungsaufwendungen gelten, grundsätzlich im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Mietpreisberechnung

Die maximale zulässige Miete für eine möblierte Wohnung basiert auf der ortsüblichen Vergleichsmiete einer unmöblierten Wohnung, zuzüglich eines Möblierungszuschlags. Denn auch bei möblierten Wohnungen gilt die Mietpreisbremse.

Ausnahmen:

• Möblierte Wohnungen zur vorübergehenden Nutzung z. B. Ferienwohnungen oder Monteurunterkünfte.

• Möbliertes, vermietetes Zimmer, in der Wohnung des Vermieters

Dieser Möblierungszuschlag wird individuell bemessen und richtet sich nach dem Wert, der Qualität und dem Zustand der bereitgestellten Möbel. Es existiert kein gesonderter Mietspiegel für möblierte Wohnungen, sodass der Möblierungszuschlag im Rahmen der rechtlichen Vorgaben und marktüblichen Verhältnisse festgelegt werden muss. In der Praxis haben sich zwei Modelle zur Berechnung des Möblierungszuschlags durchgesetzt:

1. Berliner Modell Das Berliner Modell zur Berechnung des Möblierungszuschlags sieht vor, dass monatlich 2 % des aktuellen Zeitwerts der Möbel als Zuschlag zur Miete erhoben werden. Der Zeitwert entspricht bei neu angeschafften Möbeln dem Neuwert und verringert sich mit zunehmendem Alter der Möbel. Dieses Modell basiert auf einem Urteil des Landgerichts Berlin (Az.: 63 S 365/01). Für die Berechnung wird eine lineare Abschreibung der Möbel über einen Zeitraum von zehn Jahren zugrunde gelegt, kombiniert mit einer Kapitalverzinsung von 14 %. Der monatliche Möblierungszuschlag ergibt sich somit aus 2 % des ermittelten Zeitwerts der Möbel.

2. Hamburger Modell Beim Hamburger Modell werden die Anschaffungskosten verzinst und die Einrichtungsgegenstände entsprechend ihrer üblichen wirtschaftlichen Abnutzungszeit abgeschrieben. Dabei wird ein Abschreibungszeitraum von 7 Jahren mit einer jährlichen Abschreibung von 15 % zugrunde gelegt, was von der steuerrechtlichen Abschreibungsdauer von 10 Jahren abweicht. Diese Methode wurde in verschiedenen Gerichtsurteilen anerkannt, unter anderem vom Landgericht Hamburg.