Mindestmietdauer

Ausschluss der ordentlichen Kündigung für einen definierten Zeitraum.

Die Mindestmietdauer bezeichnet den Zeitraum, für den ein Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter gültig ist, bevor er ordentlich gekündigt werden kann.

Zeitraum

• Eine Mindestmietdauer zwischen 12 und 48 Monaten ist in der Regel üblich. Grundsätzlich kann ein beidseitiger Kündigungsverzicht für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren vereinbart werden.

• Bei Studenten sollte die Mindestmietdauer aufgrund der Rechtssprechung vom BGH unter zwei Jahren liegen, da hier von einer erhöht benötigten Flexibilität im Leben ausgegangen werden muss (BGH-Urteil vom 15.07.2009, VIII ZR 307/08 Link).

• Bei der Vereinbarung einer Staffelmiete darf gemäß § 557a BGB die Mindestmietdauer maximal 4 Jahre betragen.

Allgemein

• Solange die Mindestmietdauer läuft, ist eine ordentliche Kündigung des Vertrags für beide Parteien ausgeschlossen. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wäre beispielsweise somit nicht mehr möglich.

• Die Rechte beider Vertragsparteien zur außerordentlichen Kündigung, beispielsweise aufgrund schwerwiegender Vertragsverletzungen, gemäß §543 und §569 BGB bestehen.

• Damit die Vereinbarung zur Mindestmietdauer rechtswirksam ist, muss sie für beide Vertragsparteien – Mieter und Vermieter – gleichermaßen gelten. Sie ist allerdings nur dann wirksam, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Wir eine Mindestmietdauer für länger als ein Jahr vereinbart, sollte diese in Schriftform festgehalten werden. Hierzu müssen Sie den Mietvertrag ausrucken und vom Mieter händisch unterschreiben lassen.

Es besteht keine Verpflichtung für Sie als Vermieter, eine Begründung für die Mindestmietdauer zu nennen.

Mindestmietdauer Zeitraum - Regelfall

Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH-Urteil vom 23.08.2016; Az. VIII ZR 23/16 Link) kann die ordentliche Kündigung für den Mieter in der Regel maximal für einen Zeitraum von 4 Jahren ausgeschloßen werden. Folgendes ist hierbei zu beachten:

• Liegt der Mietbeginn zeitlich nach dem Vertragsschluss (Zeitpunkt zu dem der Vertrag unterschrieben wird), beginnt die maximale Dauer von 4 Jahren nicht mit dem Mietbeginn, sondern mit dem Datum des Vertragsabschlusses.

• Die Kündigung des Mieters muss spätestens zum Ablauf der 4-Jahres-Frist möglich sein. In einem Mietvertrag darf nicht vereinbart werden, dass die Kündigung erstmals nach Ablauf von 4 Jahren möglich ist.

Beispiel zur Veranschaulichung: Wird der Mietvertrag am 1. Juni 2025 unterzeichnet und der Mietbeginn ist auf den 1. Juli 2025 festgelegt, so beginnt die 4-Jahres-Frist bereits am 1. Juni 2025 und endet am 31. Mai 2029. Die Kündigung durch den Mieter muss dann erstmals zum 31. Mai 2029 möglich sein.

Grundsätzlich kann eine Mindestmietdauer (Kündigungsausschluss) bei individuell ausgehandelten Mietverträgen zeitlich unbeschränkt vereinbart werden. Bei einem formularmäßigen Mietvertrag – wie es beim Immodio-Mietvertrag der Fall ist (also einem Vertrag, der vom Vermieter zur mehrfachen Verwendung vorgesehen ist) – gelten jedoch strengere gesetzliche Vorgaben. Hier ist die Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses nur für maximal 4 Jahre zulässig. Eine darüber hinausgehende Regelung wäre gemäß § 307 BGB unwirksam.

Mindestmietdauer Zeitraum - bei Staffelmietvertrag

Für den Fall, dass im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart wird, darf die Mindestmietdauer maximal 4 Jahre betragen. Dies ist entsprechend in § 557a BGB geregelt:

§ 557a Abs. 3 BGB Staffelmiete "Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig."

Mindestmietdauer Zeitraum - bei Vermietung an Studenten

Bei Studenten muss die Mindestmietdauer aufgrund der Rechtssprechung vom BGH unter zwei Jahren liegen, da hier von einer erhöht benötigten Flexibilität im Leben ausgegangen werden muss. (BGH-Urteil vom 15.07.2009, VIII ZR 307/08 Link). Ob eine Mindestmietdauer bei der Vermietung an Studenten zum Zwecke des Studiums wirksam vereinbart werden kann, ist rechtlich fraglich. Eine vertragliche Bindung darf nicht einseitig zulasten des Mieters ausgestaltet sein, ohne dessen berechtigte Interessen angemessen zu berücksichtigen.

Gerade bei Studenten besteht regelmäßig ein berechtigtes Interesse an Flexibilität – zum Beispiel aufgrund eines möglichen Studienortwechsels, von Praxisphasen oder Veränderungen im Studienverlauf. Ein langfristiger Kündigungsausschluss kann in solchen Fällen als unangemessene Benachteiligung gewertet werden und ist daher nach § 307 BGB unter Umständen unwirksam. Immodio empfiehlt daher grundsätzlich, bei der Vermietung an Studenten nur kurze Mindestmietdauern zu vereinbaren. Bislang gibt es kein Gerichtsurteil, das eine bestimmte Mindestmietdauer bei Mietverhältnissen mit Studenten zum Zwecke des Studiums ausdrücklich als rechtmäßig bestätigt hat.