Befristung

Was gilt es bei einem befristeten Mietvertrag zu beachten?

Der Mietvertrag darf nur befristet werden, wenn ein Besonderer Grund vorliegt. Diese Gründe sind explizit im § 575 (Zeitmietvertrag) des Bürgerlichen Gesetzbuches definiert. Durch die Befristung entsteht ein sogenannter Zeitmietvertrag.

Folgende Befristungsgründe sind nach Gesetz zulässig:

1. Eigenbedarf (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB) Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts. Bitte formulieren Sie hier unter „Details“ genau für welche Person(en) die Mietsache nach Ende der Befristung benötigt wird, in welchem Verwandschaftsverhältnis der Vermieter zu dieser Person steht und warum die Mietsache für die Person benötigt wird. Die Bedarfsperson bei der Eigennutzung muss klar identifizierbar sein. Nutzen Sie hierfür gerne den von Immodio bereitgestellten Formulierungsvorschlag, der Ihnen bereits im Feld „Details“ angezeigt wird. Ergänzen Sie diesen bitte mit den konkreten Angaben zu Ihrem Befristungsgrund und passen Sie die Formulierung entsprechend an.

2. Bauliche Maßnahmen - Abriss, Modernisierung oder Umbau der Mietsache (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB) Der Vermieter beabsichtigt, die Wohnung abzureißen, grundlegend umzubauen oder umfassend zu modernisieren, und die Fortsetzung des Mietverhältnisses würde diese Vorhaben erheblich erschweren oder unmöglich machen. Bitte formulieren Sie hier unter „Details“ genau um welche Baulichen Maßnahmen es geht, sodass der Mieter weiß, um was es geht. Nutzen Sie hierfür gerne den von Immodio bereitgestellten Formulierungsvorschlag, der Ihnen bereits im Feld „Details“ angezeigt wird. Ergänzen Sie diesen bitte mit den konkreten Angaben zu Ihrem Befristungsgrund und passen Sie die Formulierung entsprechend an.

3. Weiternutzung der Mietsache als Werks- oder Dienstwohnung (§ 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB) Die Wohnung soll künftig für eine Person zur Verfügung gestellt werden, die in einem Arbeitsverhältnis zum Vermieter steht (z. B. als Pflegekraft oder Hausmeister), und daher als sogenannte Werkswohnung genutzt werden. Bitte formulieren Sie hier unter „Details“ genau in welchem Dienstverhältnis die Person zum Vermieter steht. Nutzen Sie hierfür gerne den von Immodio bereitgestellten Formulierungsvorschlag, der Ihnen bereits im Feld „Details“ angezeigt wird. Ergänzen Sie diesen bitte mit den konkreten Angaben zu Ihrem Befristungsgrund und passen Sie die Formulierung entsprechend an.

Der Mieter kann frühestens vier Monate vor Vertragsende vom Vermieter Auskunft verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Der Vermieter muss dies aber nicht von sich aus mitteilen (§ 575 Abs. 2 BGB).

Achtung: Wenn kein zulässiger Grund nach § 575 BGB genannt wurde oder der genannte Grund nicht korrekt formuliert ist, wird der Mietvertrag automatisch als unbefristet angesehen.

Kein Grund in Immodio (Hinweise beachten !)

In Immodio haben Sie die Möglichkeit, „keinen Grund“ für die Befristung anzugeben. Diese Auswahl sollten Sie nur treffen, wenn Ihre Mietsache unter die oben genannten Ausnahmen fällt. Im Zweifelsfall empfiehlt Immodio, einen Anwalt zu konsultieren, da eine fehlerhafte Einstufung der Mietsache zu einer ungültigen Befristungsvereinbarung führen könnte.

Achtung: Eine Befristung ist nach § 575 BGB nur dann rechtswirksam vereinbar, wenn einer der drei folgenden Gründe vorliegt und im Mietvertrag genauer spezifiziert wurde: "Eigenbedarf", "Umfassende Baumaßnahmen" oder "Nutzung als Dienstwohnung". Ausnahme: Bei Einliegerwohnungen und Wohnraum zur vorübergehenden Nutzung bedarf es keinen Befristungsgrund.

Sonstiger Grund in Immodio (Hinweise beachten !)

In Immodio haben Sie die Möglichkeit, einen individuellen Grund für die Befristung anzugeben. Bitte beachten Sie, dass eine solche Formulierung nicht rechtswirksam ist.

Achtung: Eine Befristung ist nach § 575 BGB nur dann rechtswirksam vereinbar, wenn einer der drei folgenden Gründe vorliegt und im Mietvertrag genauer spezifiziert wurde: "Eigenbedarf", "Umfassende Baumaßnahmen" oder "Nutzung als Dienstwohnung". Ausnahme: Bei Einliegerwohnungen und Wohnraum zur vorübergehenden Nutzung bedarf es keinen Befristungsgrund.

Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch - Wohnen auf Zeit

In Immodio haben Sie die Möglichkeit, einen befristeten Mietvertrag über Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB abzuschließen. Zwar ist in diesem Fall keine gesetzliche Begründung für die Befristung erforderlich, dennoch empfiehlt es sich dringend, den vorübergehenden Charakter des Mietverhältnisses zu dokumentieren, um Missverständnisse oder rechtliche Unsicherheiten zu vermeiden.

So gehen Sie vor: Wählen Sie als Befristungsgrund „Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch – Wohnen auf Zeit“ aus und erläutern Sie im Freitextfeld, warum der Wohnraum nur zeitlich begrenzt genutzt wird.

Mögliche Gründe können sein:

• Vorübergehender Studienaufenthalt (z. B. Semesterwohnung)

• Beruflich bedingter, befristeter Projekteinsatz

• Praktikum oder Referendariat außerhalb des Wohnorts

• Übergangslösung während eines Wohnungswechsels

• Pendelaufenthalt bei Wochenendheimfahrern

• Temporäre Nutzung während einer Renovierung oder Sanierung der Hauptwohnung

Je konkreter der Aufenthaltszweck benannt wird, desto leichter lässt sich die vorübergehende Nutzung im Bedarfsfall belegen.

Weitere Informationen zum Thema Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch – " Wohnen auf Zeit“ finden Sie hier.

Je konkreter der Aufenthaltszweck benannt wird, desto leichter lässt sich die vorübergehende Nutzung im Bedarfsfall, auch vor Gericht, belegen.

Ausnahmen: Für bestimmte Wohnungen kann eine Befristung auch ohne Vorliegen eines besonderen Grundes abgeschlossen werden:

• Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch

• Einliegerwohnungen

• Untervermietung von Zimmern in eigener Wohnung

Befristete Mietverträge, die länger als ein Jahr laufen, müssen schriftlich vereinbart werden. Um einen rechtswirksamen befristeten Mietvertrag mit einer Befristung von mehr als einem Jahr über Immodio abzuschließen, müssen Sie diesen derzeit ausdrucken und handschriftlich unterschreiben, um die Schriftform zu wahren. In Kürze wird Immodio eine qualifizierte elektronische Signatur (QES) anbieten, die eine digitale Unterschrift ermöglicht.

Ein Vertrag, der dieses Erfordernis nicht erfüllt, ist nach § 125 BGB nicht nichtig, aber die Vereinbarung der Befristung ist unwirksam.

Nachträgliche Änderung des Befristungsgrundes

• Es ist nicht möglich, den einmal angegebenen Befristungsgrund nachträglich zu ändern.

• Die Auswechslung eines Sachverhaltes bei Beibehaltung des gleichen Befristungsgrundes ( z.B. die Begründung der Befristung mit Eigenbedarf zugunsten der Tochter statt des Sohnes).

Wegfall oder verspäteter Eintritt des Befristungsgrundes

• Tritt der Befristungsgrund später ein: Der Mieter kann eine Verlängerung um den entsprechenden Zeitraum verlangen (§ 575 Abs. 3 BGB)

• Fällt der Befristungsgrund weg: Kann der Mieter kann eine verlängerung des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit verlangen (§ 575 Abs. 3 BGB) + (vgl. BGH-Urteil vom 18.04.2007 – VIII ZR 182/06).

Kündigung Befristeter Mietvertrag

• Bei einem Zeitmietvertrag und somit auch bei einem befristeten Mietvertrag ist eine ordentliche Kündigung sowohl für Mieter als auch Vermieter ausgeschlossen (vgl. BGH v. 16.9.2008 – VIII ZR 112/08).

• Eine außerordentliche Kündigung ist jedoch für beide Seiten möglich, wenn ein gesetzlich anerkannter Grund vorliegt (z. B. gemäß § 543 BGB).

Mieterhöhung beim Befristeten Mietvertrag

• Eine Mieterhöhung ist nur möglich, wenn sie im Vertrag ausdrücklich vereinbart wurde.

• Immodio empfiehlt die Vereinbarung einer Indexmiete (§ 557b BGB) oder Staffelmiete (§ 557a BGB) zur rechtssicheren Gestaltung.