Staffelmiete

Was ist eine Staffelmiete?

Allgemeine Informationen

Im Immodio-Mietvertrag kann eine Staffelmiete für einen Zeitraum von bis zu zehn Jahren vereinbart werden. Soll die Staffelregelung über diesen Zeitraum hinaus gelten, muss dies individuell zwischen den Mietparteien geregeltwerden – etwa über einen Nachtrag zum Mietvertrag.

Bei einem Staffelmietvertrag wird die Miete bereits bei Vertragsabschluss für bestimmte Zeiträume und in definierten Erhöhungsbeträgen festgelegt. Das bietet sowohl Vermietern als auch Mietern Planungssicherheit, da künftige Mietanpassungen transparent und verbindlich vereinbart sind.

Schriftformerfordernis bei Staffelmiete

Immodio unterstützt derzeit noch nicht die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform bei der Vereinbarung einer Staffelmiete (§ 557a BGB). Die digitale Unterschrift über Immodio entspricht der Textform, nicht jedoch der erforderlichen Schriftform. Daher wird im Mietverhältnis eine Zusatzvereinbarung bereitgestellt, die ausgedruckt und von beiden Parteien handschriftlich unterschrieben werden muss. Wird der Mietvertrag ausschließlich digital unterzeichnet und die Zusatzvereinbarung nicht von beiden Parteien unterschrieben, bleibt der Mietvertrag zwar wirksam, jedoch ist die Vereinbarung über die Mietanpassung (Staffelmiete) rechtlich unwirksam. In diesem Fall besteht für den Mieter keine Verpflichtung zur Zahlung der vorgesehenen Erhöhungen, sodass ausschließlich die zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarte Miete gilt. Alternativ kann der gesamte Mietvertrag ausgedruckt und von beiden Parteien handschriftlich unterschrieben werden, wodurch die Schriftform auch für die Mietanpassung gewahrt wird.

Immodio wird die qualifizierte elektronische Signatur (QES) bald integrieren, mit der diese Unterschrift auch rechtsgültig digital erfolgen kann.

Besonderheiten der Staffelmiete

Im Unterschied zu klassischen Mietverträgen, bei denen Mieterhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen und formal begründet werden müssen, erfolgen Mietanpassungen bei einer Staffelmiete automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt. Dabei gilt:

• Die Miete muss mindestens 12 Monate unverändert bleiben (§ 557a Abs. 1 BGB).

• Während der Laufzeit dürfen keine weiteren Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen oder Anpassungen an die Vergleichsmiete vorgenommen werden (§ 557a Abs. 2 BGB).

• Eine Ausnahme gilt seit dem 1. Januar 2024: Nach § 559e Abs. 3 BGB können Vermieter Teile der Kosten für den Austausch einer Heizung auf die Miete umlegen. Dabei sind Förderungen und eine Pauschale von 15 % abzuziehen. Die Erhöhung darf höchstens 0,50 €/m² betragen.

Mietzins bei Staffelmiete

• In Gebieten in denen die Mietpreisbremse gilt, darf die Ausgangsmiete bei Neuvermietung nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB) – auch bei Indexmietverträgen.

• Bei Staffelmietverträgen gilt grundsätzlich keine Kappungsgrenze. Die ortsübliche Vergleichsmiete (OVM) ist in der Regel für die Staffeln nicht maßgeblich, sodass innerhalb von drei Jahren Mieterhöhungen über 15% bzw. 20 % möglich sind.

• Wie Sie Mietstaffeln in Immodio rechtswirksam vereinbaren können erfahren sie hier.

Bei Staffelmietverträgen gilt grundsätzlich keine Kappungsgrenze. Auch die ortsübliche Vergleichsmiete ist in der Regel nicht maßgeblich, sodass innerhalb von drei Jahren Mieterhöhungen über 15% bzw. 20 % möglich sind. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Ausgangsmiete bei Neuvermietung nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB) – auch bei Staffelmietverträgen.

Vor- und Nachteile der Staffelmiete

Vorteile Staffelmiete

• Planungssicherheit: Sie als Vermieter können beim Staffelmietvertrag einen einseitigen Kündigungsverzicht (max. 4 Jahre) vereinbaren.

• Zeitersparnis: Es entfällt die Notwendigkeit, separate Mieterhöhungsverfahren einzuleiten. Sie als Vermieter müssen die Mieterhöhung weder begründen noch ankündigen. Der Mieter ist verpflichtet, die im Mietvertrag vereinbarte Staffelung zu zahlen.

• Regelmäßige Mieterhöhungen: Im Gegensatz zu regulären Mietverträgen, bei denen Mietsteigerungen nur alle 15 Monate möglich sind, können bei Staffelmieten jährliche Erhöhungen erfolgen (alle 12 Monate).

• Keine Kappungsgrenze: Die Miete kann über einen Zeitraum von drei Jahren um mehr als 20 Prozent steigen, ohne sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren (unter Berücksichtigung der Mietpreisbremse).

• Höhere Mieteinnahmen: Durch den Wegfall der Kappungsgrenze und den festen Steigerungen können Vermieter eine höhere Rendite erzielen, solange die Mietpreisbremse beachtet wird.

Nachteile Staffelmiete

• Eingeschränkte Flexibilität: Einmal vereinbarte Mietstaffeln können während des Mietverhältnisses nicht angepasst werden.

• Gefahr von Fehleinschätzungen: Marktveränderungen oder unerwartete Entwicklungen können dazu führen, dass die festgelegten Mieten langfristig nicht marktkonform sind, was zu geringeren Renditen führt.

• Keine Umlage von Modernisierungskosten: Kosten für Modernisierungen wie gesetzliche Maßnahmen (z. B. Heizungstausch gemäß GEG) müssen vom Vermieter selbst getragen werden.

• Mietpreisbremse: In Regionen mit Mietpreisbremse darf die Miete durch Staffelungen nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

• Risiko bei Nachforderungen: Versäumt der Mieter die Zahlung der höheren Miete und wird nicht darauf hingewiesen, könnte dies als stillschweigendes Einverständnis gewertet werden. Ein Anspruch auf Nachzahlung kann dann verfallen.

• Abschreckung potenzieller Mieter: Regelmäßige Mietsteigerungen und der Verzicht auf eine Kündigungsmöglichkeit können für Mieter unattraktiv sein, insbesondere in weniger begehrten Lagen.