Vorauszahlung der Betriebskosten

Was ist eine Betriebskostenvorauszahlung?

Die Betriebskostenvorauszahlung ist eine monatliche Vorauszahlung, die der Mieter zusätzlich zur Kaltmiete entrichtet. Diese Vorauszahlung dient zur Deckung der regelmäßig anfallenden Betriebskosten (z.B. Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr). Gemäß § 556 Abs. 3 BGB müssen Sie als Vermieter über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abrechnen und diese Abrechnung dem Mieter zur Verfügung stellen.

Betriebskostenabrechnung

Gemäß § 556 Abs. 3 BGB muss der Vermieter über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abrechnen und dabei den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Das bedeutet Betriebskosten nur in angemessener Höhe zu verursachen und dabei notwendige und zumutbare Kosten zu wählen, um den Mieter nicht übermäßig zu belasten.

Die Abrechnung ermöglicht einen Vergleich zwischen den tatsächlich angefallenen Kosten und den vom Mieter verursachten Verbrauchskosten sowie den geleisteten Vorauszahlungen und muss für den Mieter nachprüfbar sein.

• Ergibt die Abrechnung ein Guthaben, muss dieses an den Mieter ausgezahlt werden.

• Führt die Abrechnung zu einer Nachzahlung, kann der Vermieter diese vom Mieter einfordern.

Fristen: Die Betriebskostenabrechnung ist dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter keine Nachzahlungen mehr geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Mieter wiederum muss Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung mitteilen. Nach dieser Frist sind Einwände ausgeschlossen, es sei denn, der Mieter hat die Verzögerung nicht zu vertreten.

Vorteile Betriebskostenvorauszahlung

• Transparenz für Mieter und Vermieter: Durch die jährliche Abrechnung sind die tatsächlichen Kosten für beide Parteien nachvollziehbar.

• Vermeidung von finanziellen Risiken: Als Vermieter können sie die entstandenen Kosten direkt mit dem Mieter abrechnen und tragen so nicht das Risiko von Mehrverbräuchen.

• Gerechtigkeit nach Verbrauch: Kosten werden nach tatsächlichem Verbrauch oder Verteilerschlüssel berechnet.

Nachteile Betriebskostenvorauszahlung

• Abrechnungspflicht (§ 556 Abs. 3 BGB) Sie sind verpflichtet, jährlich eine formal korrekte und fristgerechte Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Versäumen Sie dies, können Sie keine Nachforderungen mehr geltend machen.

• Risiko von Zahlungsausfällen bei Nachforderungen Hohe Nachzahlungen können bei Ihren Mietern eventuell zu finanziellen Engpässen führen

• Rückzahlungspflicht bei Guthaben Sind die Vorauszahlungen zu hoch angesetzt, sind Sie verpflichtet, Guthaben an den Mieter zurückzuzahlen.

Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung

Gemäß § 560 Abs. 4 BGB können Betriebskostenvorauszahlungen nach einer Betriebskostenabrechnung von jeder Vertragspartei durch eine Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe angepasst werden.

Der BGH hat in seinem Urteil vom 28.09.2011 (VIII ZR 294/10) die Voraussetzungen und den Umfang einer Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen näher bestimmt:

• Grundlage der Anpassung ist die letzte vorliegende (erfolgte) Betriebskostenabrechnung, nicht jedoch eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung.

• Berechnung der neuen Vorauszahlung: Üblicherweise wird ein Zwölftel der Nachzahlung als monatlicher Erhöhungsbetrag für das Folgejahr angesetzt.

• Zusätzliche Anpassung möglich: Steigende Energiekosten oder andere nachweisbare Kostensteigerungenkönnen berücksichtigt werden. Eine Erhöhung mit Verweis auf allgemeine Preissteigerungen ohne konkrete Grundlage ist unzulässig.