Indexmiete
Was ist eine Indexmiete ?
Allgemeine Informationen
Bei der Indexmiete kann die Mieterhöhung auf Basis des Verbraucherpreisindex (VPI) begründet werden. Die Anpassung erfolgt jedoch nicht automatisch, sondern muss dem Mieter in Textform erklärt werden. Immodio unterstützt Sie als Vermieter bei der Umsetzung mit entsprechenden Vorlagen.
Während der Geltungsdauer der Indexmiete muss die Miete mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben, bevor eine Anpassung erfolgen kann (§ 557b Abs. 2 BGB).
Schriftformerfordernis bei Indexmiete:
Immodio unterstützt derzeit noch nicht die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform bei der Vereinbarung einer Indexmiete (§ 557b BGB). Die digitale Unterschrift über Immodio entspricht der Textform, nicht jedoch der erforderlichen Schriftform. Daher wird im Mietverhältnis eine Zusatzvereinbarung bereitgestellt, die ausgedruckt und von beiden Parteien handschriftlich unterschrieben werden muss. Wird der Mietvertrag ausschließlich digital unterzeichnet und die Zusatzvereinbarung nicht von beiden Parteien unterschrieben, bleibt der Mietvertrag zwar wirksam, jedoch ist die Vereinbarung über die Mietanpassung (Staffel- oder Indexmiete) rechtlich unwirksam. In diesem Fall besteht für den Mieter keine Verpflichtung zur Zahlung der vorgesehenen Erhöhungen, sodass ausschließlich die zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarte Miete gilt. Alternativ kann der gesamte Mietvertrag ausgedruckt und von beiden Parteien handschriftlich unterschrieben werden, wodurch die Schriftform auch für die Mietanpassung gewahrt wird.
Immodio wird die qualifizierte elektronische Signatur (QES) bald integrieren, mit der diese Unterschrift auch rechtsgültig digital erfolgen kann.
Besonderheiten der Indexmiete
Die Vereinbarung einer Indexmiete ist besonders dann sinnvoll, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete schwer zu ermitteln ist oder wenn Vermieter ihre Miete langfristig vor Inflation schützen möchten. Es gilt jedoch folgendes zu beachten:
Für Vermieter bietet die Indexmiete den Vorteil, die Miete gegen Inflation abzusichern. Allerdings sollte beachtet werden, dass der Mieter im Falle einer Deflation das Recht hat, eine Mietsenkung zu verlangen (§ 557b Abs. 3 BGB).
Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete (OVM) stärker steigt als die Inflation, können Mieterhöhungen dennoch nur entsprechend der Veränderung des Index erfolgen. Dies kann in Regionen mit stark steigenden Mieten dazu führen, dass die Miete langfristig unter das ortsübliche Niveau sinkt.
Während der Geltungsdauer der Indexmiete sind Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) oder eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ausgeschlossen.
Sollten Sie in naher Zukunft Modernisierungsarbeiten an Ihrer Immobilie planen, empfiehlt sich die Vereinbarung eines befristeten Indexmietvertrags, um Flexibilität bei der Mietgestaltung zu bewahren.
Mietzins bei Indexmiete
In Gebieten in denen die Mietpreisbremse gilt darf die Ausgangsmiete bei Neuvermietung nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB) – auch bei Indexmietverträgen.
Bei einer Mieterhöhung mit gültigem Indexmietvertrag wird die Miete auf Basis des Verbraucherpreisindex erhöht (§ 557b Abs. 4 BGB). Die Kappungsgrenze (Mieterhöhung max. 15% - 20% innerhalb von drei Jahren) muss nicht beachtet werden.
Achtung: Die Miete darf nach der Erhöhung nach Index auch nicht unangemessen hoch sein. Eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete (OVM) um mehr als 20 % kann eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG)darstellen. Liegt die Miete sogar mehr als 50 % über der OVM, kann dies den Straftatbestand des Mietwuchers nach § 291 Strafgesetzbuch (StGB) erfüllen. In solchen Fällen ist die Mieterhöhung unwirksam und kann rechtlich angefochten werden.
Vor- und Nachteile der Indexmiete
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