Indexmiete

Auf dieser Seite erfahren Sie, wie eine Vereinbarung einer Indexmiete funktioniert und welche gesetzlichen Rahmenbedingungen dabei zu beachten sind.

Allgemeine Informationen

Bei der Indexmiete kann die Mieterhöhung auf der Basis des Verbraucherpreisindex (VPI) begründet werden. Die Anpassung erfolgt jedoch nicht automatisch, sondern muss dem Mieter in Textform erklärt werden. Immodio unterstützt Sie als Vermieter bei der Umsetzung mit entsprechenden Vorlagen.

Während der Geltungsdauer der Indexmiete muss die Miete mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben, bevor eine Anpassung erfolgen kann (§ 557b Abs. 2 BGB).

Schriftformerfordernis bei Indexmiete:

In Immodio besteht derzeit noch keine Möglichkeit, die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform bei der Vereinbarung einer Indexmiete (§ 557b BGB) digital zu erfüllen. Deshalb stellen wir Ihnen am Ende des Mietvertragsprozesses eine Zusatzvereinbarung zur Verfügung, die ausgedruckt und von beiden Parteien handschriftlich unterzeichnet werden muss. Wird die Schriftform nicht gewahrt, gilt die vereinbarte Mietanpassung (Indexmiete) als nicht rechtswirksam vereinbart.

Besonderheiten der Indexmiete

Die Vereinbarung einer Indexmiete ist besonders dann sinnvoll, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete schwer zu ermitteln ist oder wenn Vermieter ihre Miete langfristig vor Inflation schützen möchten. Es gilt jedoch folgendes zu beachten:

• Für Vermieter bietet die Indexmiete den Vorteil, die Miete gegen Inflation abzusichern. Allerdings sollte beachtet werden, dass der Mieter im Falle einer Deflation das Recht hat, eine Mietsenkung zu verlangen (§ 557b Abs. 3 BGB).

• Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete (OVM) stärker steigt als die Inflation, können Mieterhöhungen dennoch nur entsprechend der Veränderung des Index erfolgen. Dies kann in Regionen mit stark steigenden Mieten dazu führen, dass die Miete langfristig unter das ortsübliche Niveau sinkt.

• Während der Geltungsdauer der Indexmiete sind Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) oder eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ausgeschlossen.

• Sollten Sie in naher Zukunft Modernisierungsarbeiten an Ihrer Immobilie planen, empfiehlt sich die Vereinbarung eines befristeten Indexmietvertrags, um Flexibilität bei der Mietgestaltung zu bewahren.

Mietzins bei Indexmiete

• In Gebieten in denen die Mietpreisbremse gilt darf die Ausgangsmiete bei Neuvermietung nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB) – auch bei Indexmietverträgen.

• Bei einer Mieterhöhung mit gültigem Indexmietvertrag wird die Miete auf Basis des Verbraucherpreisindex erhöht (§ 557b Abs. 4 BGB). Die Kappungsgrenze (Mieterhöhung max. 15% - 20% innerhalb von drei Jahren) muss nicht beachtet werden.

Achtung: Die Miete darf nach der Erhöhung nach Index auch nicht unangemessen hoch sein. Eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete (OVM) um mehr als 20 % kann eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG)darstellen. Liegt die Miete sogar mehr als 50 % über der OVM, kann dies den Straftatbestand des Mietwuchers nach § 291 Strafgesetzbuch (StGB) erfüllen. In solchen Fällen ist die Mieterhöhung unwirksam und kann rechtlich angefochten werden.

Vor- und Nachteile der Indexmiete

Vorteile Indexmiete

• Inflationsschutz: Die Miete passt sich an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI) an, was Vermieter vor der Entwertung durch Inflation schützt.

• Transparenz und Durchsetzbarkeit: Transparente Anpassung der Miete basierend auf einem objektiven Index. Keine aufwendige Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete erforderlich (besonders in Regionen ohne Mietspiegel).

• Höhere Mieten möglich: Nach Abschluss des Vertrags darf die Miete über die Kappungsgrenze steigen.

Nachteile Indexmiete

• Ausschluss weiterer Mieterhöhungen: Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) (Ausnahme Modernisierungsmaßnahmen aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung) oder zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) sind während der Laufzeit des Indexmietvertrags nicht zulässig.

• Bindung an Index: Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete stärker steigt als die Inflation, dürfen Mieterhöhungen nur im Rahmen der Indexveränderung erfolgen. In Städten mit stark steigenden Mietpreisen kann die vereinbarte Miete dadurch langfristig unterhalb des ortsüblichen Niveaus liegen, was zu Einnahmeverlusten führen kann.

• Deflationsrisiko: Sinkt der Verbraucherpreisindex, kann der Vermieter die Miete entsprechend nach unten anpassen – eine Senkung ist gesetzlich vorgesehen.